Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Tahliye Hakkında Her Şey: Hukuki Rehber

Giriş / Özet

Kiraya veren açısından, kiracının kira bedelini veya yan giderleri zamanında ödememesi (temerrüt), kira ilişkisini sona erdirme ve tahliye hakkını gündeme getirir. Ancak bu süreç, usulüne uygun şekilde yürütülmezse hak kayıplarına neden olabilir. Bu rehberde, kiracının temerrüdü nedeniyle tahliye talep edilebilmesi için izlenmesi gereken hukukî adımlar, dikkat edilmesi gereken hususlar ve yargı uygulamaları ayrıntılı olarak incelenmektedir.

1. Temerrüt Nedir? Hangi Hallerde Söz Konusudur?

• Temerrüt, kiracının yerine getirmesi gereken ödeme borcunu (kira bedeli, aidat, elektrik/su giderleri gibi yan giderleri) sözleşmede belirtilen zamanda ya da tarafların belirlediği sürede ifa etmemesi hâlidir.

• Özellikle muaccel hale gelmiş (yani talep edilebilir konuma gelmiş) kira ve yan gider borçlarının ödenmemesi temerrüde düşmeye zemin hazırlar. 

• Eksik ödeme, kesinti yapma veya ödeme süresinin geciktirilmesi de temerrüt teşkil edebilir. 

2. Kanuni Dayanak: TBK m. 315 ve İİK m. 269

• Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi, kiracının temerrüdü durumunda kiraya verene yazılı ihtar verip sözleşmeyi feshetme hakkı tanır. 

• Bu maddede, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya verilmesi gereken sürenin en az 30 gün, diğer kiralamalar için en az 10 gün olması gerektiği hükme bağlanmıştır. 

• Ayrıca, İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesi uyarınca, kira alacağı için icra takibi başlatılırken tahliye talep edilmesi mümkündür. 

3. Tahliye Süreci — Adım Adım

a) Yazılı İhtar Gönderilmesi

Kiraya veren, kiracıya yazılı bir temerrüt ihtarı göndermelidir. Bu ihtarda:

• Ödenmesi gereken kira tutarı ve varsa yan giderler açıkça belirtilmeli,

• Kiracının ödemesi için belirli bir süre tanınmalı (konut/çatı işyeri için en az 30 gün)

• Süre sonunda ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği ve tahliye talep edileceği açıkça ifade edilmelidir.

• İhtarın mutlaka tebliğ edilmesi gerekir; tebligat usulüne uygun olmalıdır.

İhtarda süre verilmemesi ya da usulüne uygun şekilde tebliğ edilmemesi hâlinde, bu ihtar geçersiz sayılabilir. 

b) İcra Takibi Başlatılması (Tahliye Talep Edilerek)

• Temerrüt ihtarına rağmen ödeme yapılmazsa, kiraya veren icra müdürlüğüne başvurarak tahliye talepli icra takibi (ödeme emri + tahliye ihtarı içeren) başlatabilir. 

• İcra takibi kapsamında, borçlu kiracıya ödeme emri gönderilir; bu emirde 7 günlük itiraz hakkı tanınır. Eğer kiracı bu süre içinde itiraz etmez ve borcunu ödemezse, takip kesinleşir. 

• Kesinleşen takipten sonra, icra mahkemesinde kiracının tahliyesi talep edilir. Bu talep, 6 ay içinde yapılmalıdır. 

c) Tahliye Davası Açılması

• Takibin kesinleşmesi ya da itiraz sonrası gerekli süreçler tamamlandıktan sonra, taahhüt edilen şartların gerçekleştiği iddiasıyla İcra Mahkemesinde tahliye istemiyle dava açılır.

• Mahkeme, usulün uygunluğunu, ödeme emrinin geçerliliğini, sürelerin doğru tespit edilip edilmediğini gibi hususları re’sen araştırır. 

• Kararın kesinleşmesinden sonra icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye işlemi uygulanabilir. 

4. Önemli Hususlar ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

1. İhtar Süresi Mutlak Koşuldur
   Verilecek süre (30 gün ya da 10 gün) yazılı olarak ihtarda açıkça gösterilmelidir. Süre belirtilmiyorsa ihtar geçersiz olabilir. 

2. İhtar Şekli ve Usulü
   Noterde ihtar gerekmez, yazılı (posta, kargo, imza karşılığı) yollarla da gerçekleştirilebilir. Ancak usule aykırı tebliğler ileri sürülebilir.

3. Eksik Ödeme de Temerrüt Kapsamında Değerlendirilebilir
   Kiracı, kira bedelinden kesinti yapamaz. Örneğin havale masrafı, komisyon gibi giderleri düşerek ödeme yapamaz. 

4. Kiraya Veren Sıfatı, Malik Olma Zorunluluğu Yoktur
   Sözleşmede “kiraya veren” sıfatıyla davranan kişi malik olmasa bile kira alacağı ve temerrütten dolayı dava açabilir.

5. Hak Düşürücü / Zamanaşımı Süreleri Unutulmamalı
   Özellikle icra mahkemesindeki tahliye talebi, takip kesinleşmesinden itibaren belirli sürelerde yapılmalıdır (örneğin 6 ay)

6. Mahkeme Re’sen Araştırma Yetkisi
   Mahkeme, ödeme emri usulüne uygun mu, süreler doğru mu, tahliye talebi kanuni şartlara uygun mu, bunları re’sen denetler.

7. Yargıtay Kararları Uygulama Rehberi Olur
   Uygulamada çok küçük tutardaki eksik ödemeler bile temerrüt kabul edilmiş, tahliye kararı verilmiş içtihatlar vardır. 

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Kiracının temerrüdü nedir?

Kiracının temerrüdü, kira sözleşmesinde kararlaştırılan ödeme tarihine rağmen kira bedelinin veya yan giderlerin zamanında ödenmemesi hâlidir. Yani kiracı, borcunu süresinde yerine getirmeyerek hukuken “gecikmiş borçlu” konumuna düşer.

2. Kiracının temerrüdü halinde tahliye davası açılabilir mi?

Evet. Kiraya veren, kiracının temerrüde düşmesi durumunda Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca yazılı ihtar gönderdikten sonra tahliye davası açabilir. Ancak bu ihtarda en az 30 günlük ödeme süresi verilmelidir.

3. Kiracı bir aylık kirasını ödemezse hemen tahliye edilir mi?

Hayır. Kiracının temerrüde düşmesi için kiraya verenin yazılı olarak ihtar çekmesi ve ödeme için belirli bir süre tanıması gerekir. Kiracı bu süre içinde ödeme yaparsa tahliye edilemez.

4. İki haklı ihtar ne anlama gelir?

Bir kira yılı içinde kiracıya kira bedelini zamanında ödemediği için iki kez haklı ihtar gönderilmesi hâlinde, kiraya veren sözleşmeyi yenilememe hakkına sahip olur. Bu durum da fiilen tahliye sonucunu doğurur.

5. Temerrüt nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer?

Tahliye davasının süresi, mahkemenin iş yüküne bağlı olmakla birlikte ortalama 3 ila 6 ay arasında değişir. Ancak icra yoluyla tahliye süreçleri genellikle daha kısa sürer.

6. Kiracı ödeme yapmazsa doğrudan icra takibi yapılabilir mi?

Evet. Kiraya veren, tahliye talepli icra takibi başlatarak hem alacağını tahsil edebilir hem de kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu süreçte kiracıya 7 günlük itiraz hakkı tanınır.

7. Kiracı itiraz ederse süreç nasıl ilerler?

Kiracı ödeme emrine süresi içinde itiraz ederse takip durur. Bu durumda kiraya veren, itirazın kaldırılması ve tahliye talebi için icra mahkemesine başvurabilir.

8. Kira bedelinin bir kısmının ödenmesi temerrüdü engeller mi?

Hayır. Kiracı kira bedelinin tamamını ödemekle yükümlüdür. Eksik ödeme yapılması durumunda da kiracı temerrüde düşer ve tahliye nedeni oluşabilir.

9. Kira borcunun ödenmemesi hâlinde faiz uygulanır mı?

Evet. TBK uyarınca, kiracı kira bedelini süresinde ödemezse temerrüt faizi ödemekle yükümlüdür. Sözleşmede aksi belirtilmedikçe yasal faiz oranı uygulanır.

10. Kiracının temerrüdü nedeniyle tahliye için avukata ihtiyaç var mı?

Her ne kadar kiraya veren kendi başına işlem yapabilse de, sürecin tebligat usulü, süre hesaplamaları ve dava prosedürleri yönünden karmaşık olması nedeniyle bir avukat aracılığıyla yürütülmesi hak kayıplarını önler.